Концепция использования территории. Владивосток
Предевелоперская концепция использования территории. Участок 0,7 га в сложившемся районе Владивостока, земля куплена, функция не определена. Жильё, гостиница, коммерция, спорт — каждый вариант тянет за собой свою экономику, свои согласования и свой срок возврата. Задача: доказательно ответить, что здесь строить, до того как начнётся архитектура.
Что сделала. Определила границы возможного по земле: зонирование по ПЗЗ, отступы от красных линий 5–10 м для жилья и 15–20 м для общественных объектов, перепад рельефа и потребность в террасировании, технические условия по пяти сетям, санитарные разрывы от соседних объектов. Затем проанализировала шесть рынков города: гостиничный, wellness и SPA, спорт и ракеточные виды, офисы и сервисы, рекреации, малоэтажные и сервисные форматы жилья.
Ключевые находки. Турпоток Владивостока вырос с 0,55 до 2,3 млн человек при цели 5 млн к 2030 году, а весь гостиничный рынок города — 2,2 млн номеро-суток: спрос не помещается в существующий фонд. Дефицит по краю оценивается в 10–13,5 тыс. номеров. Массовый сегмент бань насыщен, но крупный термальный комплекс в городе один, а формата «размещение + wellness + парк» нет вовсе.
Отдельный результат — отказ от таунхаусов. Формат выглядел логичным для рельефа, но данные его не подтвердили: 1,9% доля в загородном предложении России, сокращение числа лотов в 4,5 раза за пять лет, 8–9 лет запаса продаж на местном рынке новостроек.
Рекомендация: связка «размещение + сервисные апартаменты + wellness + парк».