Планируется выпуск ЦФА для покупки здания на сумму 480 млн рублей, чтобы не обращаться к уважаемым посредникам уверен что мы с вами тут вместе сможем краудмаркетингом выполнить эту функцию и подговить всъ что необходимо к размещению.
В первом приближении необходимо будет сделать:
1) Упаковка проекта и наполнение токена – на данный момент есть проект, но он в таком виде что не выдержит критического анализа, даже я вижу там достаточно разрывов в логике.
2) Нормальная финансовая модель – в текущей – есть пробелы.
3) Промо-материалы.
4) Роуд шоу – надо будет подключить все возможные каналы продвижения ЦФА.
Теперь подробнее о проекте:
Вот такое письмо я решил раскидать по ОИС для того чтобы договориться с ними о выпуске ЦФА и продаже их рынку:
Тема письма:
Эмитент: ЦФА на 480 млн | Сделка M&A (Real Estate) | LTV 50% | Вход в актив 14.8 тыс. руб/м
Текст письма:
Добрый день, коллеги!
Компания ООО ИМПЕРИЯ предлагает рассмотреть возможность организации выпуска ЦФА для финансирования сделки по приобретению (M&A) и редевелопменту крупного имущественного комплекса в Санкт-Петербурге под создание кинокластера «КиноСарай».
В настоящий момент у нас достигнута договоренность с продавцом о выкупе объекта с дисконтом более 60% к рынку. Мы ищем Партнера-Оператора ИС для структурирования сделки через ЦФА.
1. Предмет сделки (Underlying Asset)
Мы выкупаем бывший промышленный объект для трансформации в киностудию.
Локация: Санкт-Петербург, Кировский район.
Активы в собственность:
Здание: 27 000 м (из них 20 000 м – павильоны с высотой потолков до 27 метров, 7 000 м – офисно-складской блок).
Земельный участок: 0.7 Га аренда 49 лет.
Цена входа (Soft Cap): 400 млн руб.
Стоимость метра: ~14 800 руб./м.
Рыночная оценка (аналоги): >35 000 руб./м (минимум 950 млн руб. за объект).
Ключевой фактор риска: Сделка обеспечена ликвидным залогом с коэффициентом покрытия (LTV) менее 50%. Ликвидационная стоимость здания превышает сумму долга в 2 раза даже при пессимистичном сценарии.
2. Цель и структура выпуска ЦФА
Объем выпуска: до 480 млн руб.
Soft Cap (Порог успешности): 400 млн руб. (Сумма, необходимая для закрытия сделки купли-продажи). Механика эскроу-счета: если Soft Cap не достигнут – полный возврат средств инвесторам.
Hard Cap: 480 млн руб. (Разница пойдет на CAPEX первого этапа).
Срок обращения: 24 месяца (с возможностью пролонгации до 36 мес.).
3. Механика выплат (Защита от кассовых разрывов)
Для обеспечения финансовой устойчивости проекта на инвестиционной фазе, мы предлагаем следующую структуру доходности для инвесторов:
Ставка: 25% годовых.
Период 1-12 мес (Инвестиционная фаза): Льготный период без выплаты купона. Проценты начисляются и капитализируются (PIK – Payment in Kind), увеличивая тело долга.
Период 13-24 мес (Операционная фаза): Ежеквартальная выплата текущих процентов.
Погашение (Amortization): Выплата тела долга + накопленных за 1-й год процентов в конце срока (Bullet Repayment) ликвидностью от рефинансирования или операционной прибыли.
4. Источники возврата средств
Операционный поток: У нас сформирован пул клиентов (видеопродакшн), готовых арендовать площади в формате as is (как есть) сразу после перехода права собственности. Прогнозируемая EBITDA первого года эксплуатации покрывает обслуживание долга.
Рефинансирование: После оформления собственности и проведения улучшений рыночная стоимость объекта вырастет до 1.2-1.5 млрд руб., что позволит привлечь классическое банковское финансирование под залог недвижимости для погашения ЦФА.
Sale & Leaseback: В крайнем случае – продажа части площадей.
Запрос к Оператору
Нас интересует:
Техническая возможность реализации смарт-контракта с условиями Soft Cap (возврат средств при недоборе) и капитализации процентов (отсрочка выплат).
Возможность дистрибуции выпуска среди базы квалифицированных инвесторов / Private Banking (учитывая высокий чек сделки).
Готовы предоставить:
Финмодель.
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) на объект.
Отчет об оценке.
С уважением,
Владимир Кузнецов
Основатель проекта
КиноСарай.рф
Кого приглашаю:
Если вы видите себя в реализации этого проекта смело откликайтесь даже если вы видите что можете сделать совсем не большую часть то присоединяйтесь к нашей команде
общий бюджет приза будет роздан по результатам выпуска ЦФА – да это конкурс – да есть риск потратить время но не получить денег – но так же у вас есть возможность реализовать уникальный проект, который еще ни разу не реализовывался в рамках Фриланс модели – тем более в рамках групповых реализаций через конкурс.
Призовой фонд в 500к рублей будет разделен пропорционально и сумма будет определяться в комментариях и утверждении всеми участниками.
я буду рефери и как только ЦФА будет реализованы – мы разделим награду.
для упрощения работы прикрепил в скрепку КП от одного их агентов предлагающих свои услуги на этом рынке.
его предложение всего на 150к дороже потому я подумал что можно реализовать это Крауд Продьюсингом – чтобы получить новый опыт.
Опубликован 25.02.2026 в 01:20 Последнее изменение: 26.02.2026 в 23:10
Настоящий конкурс не является публичным конкурсом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. Участие в
данном мероприятии не гарантирует определение победителя, а также выплату вознаграждения. Площадка FL не является организатором конкурса. Нажимая кнопку «Принять
участие в конкурсе», вы подтверждаете, что согласны участвовать на описанных условиях.